新京报
2024-06-26 21:41新京报官方账号
在上海、广州、深圳陆续跟进“5·17”新政后，北京楼市的“靴子”终于落地。6月26日，北京优化住房商贷首付比例和利率，首套房最低首付比例从30%降至20%；5年期以上首套房贷利率下限降至3.5%；公积金贷款最低首付比例降至20%；多孩家庭购买第二套房按首套认定……在业内人士看来，每一轮政策都会带动需求释放，北京此举进一步降低购房门槛，尤其是对于年轻人、新市民的购买有较大的促进作用。这将增强购房者的市场信心，对于后续市场行情提振具有积极作用。6月26日，北京楼市新政出台，包括优化住房商贷首付比例和利率等多项措施。资料图片百万房贷30年节省利息约11万元6月26日，北京发布《关于优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），《通知》提出，购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。在购买二套住房方面，位于五环内的，最低首付款比例调整不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减5个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%；位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后五年期以上房贷利率下限目前为3.7%。值得关注的是，此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区，本次调整为五环内外。在中指研究院市场研究总监陈文静看来，这与4月30日限购政策调整区域范围一致，更有利于政策落实和执行。据悉，自“5·17”央行新政发布以来，降首付、降利率、松绑限购成为大势所趋，大部分城市首付比都降至15%水平，少数热点城市首付比降至20%。而北京是落实相关政策较晚的城市，对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，主要原因在于北京城市地位的特殊性，即在房地产调控上的城市能级较高。易居研究院研究总监严跃进表示，降低首付成为北京当前楼市政策中的重要工具，也在很大程度上进一步降低购房门槛。目前，北京、上海和深圳是全国仅有的首套房最低首付为20%的城市。按照500万总价新房来说，过去首付款需要150万，而现在直接变为100万，即直接减少了50万，减负效应有助提振购房需求。严跃进表示，北京调整后首套房的房贷利率为3.5%，此前北京城六区首套房贷利率为3.95%。按照100万贷款本金、30年等额本息进行计算，原来房贷总利息支出为72.9万，现在总利息支出为61.7万。如此计算，此次房贷利率新政为购房成本减少了约11.3万元。另据陈文静计算，对于一套五环内城六区住宅而言，按照贷款500万、还款期限为25年计算，二套利率由4.55%降至3.9%，总利息将减少54.5万元，每月还款减少1817元。鼓励“以旧换新”,支持多孩家庭购房此次北京新政明确支持多子女家庭改善性住房需求，对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。另外，北京新政还对公积金首付比进行了调整。对于申请住房公积金个人住房贷款，购买首套商品住房的缴存职工家庭，最低首付款比例调整为不低于20%；购买二套商品住房的缴存职工家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%，所购住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。北京还提出，对于申请住房公积金个人住房贷款，购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持。比如，对于申请公积金个人住房贷款购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额上浮40万元。此外，同时满足多个适用条件的借款人，上浮金额可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。值得关注的是，北京首次明确提出支持购房家庭“以旧换新”。《通知》称，近期将指导行业协会搭建开发企业、经纪机构、购房家庭三方对接平台，鼓励开发企业、经纪机构提供优质服务，实施优惠措施。即对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款。如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。“以旧换新”成为目前各地楼市促进置换需求的一把利器。据中指研究院监测，截至6月23日，全国已有超85城表态支持住房“以旧换新”。随着更多城市参与“以旧换新”，新房、二手房市场联动或更加顺畅，更有利于推动已建成的存量商品房去库存。李宇嘉认为，从北京官方鼓励“以旧换新”活动来看，北京的做法也是多数城市推进“以旧换新”的基本做法，即搭建平台。在业内人士看来，由于“以旧换新”交易链条长，涉及的主体多，搭建平台是较好的方式；但仍需在两个方面继续推进，一是链条上的行业协会降低会员相关成本，让购房者、卖房者确确实实感受到“以旧换新”带来的实惠，二是推进“带押过户”。陈文静认为，北京属于“中介优先卖”模式，近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平，本次北京支持“以旧换新”有望产生一定积极效果，促进一二手链条更为畅通。业内：每一轮政策都会带动需求释放作为全国房地产市场调控政策力度最高的城市，北京从2017年开始的调控加码政策抑制了市场非理性上涨。随着房地产市场供求关系发生重大变化，支持刚性、改善性住房需求成为政策调整的方向。事实上，从2023年三季度开始，北京楼市松绑“小步快走”，此前已累计发布了8次政策。比如，2023年9月1日，北京执行“认房不认贷”；同年12月14日，降首付、降利率、优化普宅标准、延长贷款年限；2024年4月8日，北京公积金贷款额度最高可上浮40万元；4月22日，北京放松离婚信贷政策。4月30日，北京执行了13年的限购政策终于迎来松绑。在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这是自2011年北京市实施限购政策以来，首次在较大范围内对限购政策进行优化。陈文静表示，“5·17”新政落地后，北京购房情绪亦出现回升，二手房成交量保持一定规模，但新房市场表现仍偏弱，市场持续调整。北京新政策落地预计将明显缓和购房者观望情绪，促进购房需求入市，另外，北京本次优化政策也进一步释放了积极信号，有助于整体市场预期修复。短期来看，北京房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。“北京此次发布政策，意味着四个一线城市在房贷等政策方面都做出了较大力度的放松，为下半年购房环境宽松创造了非常好的环境，也有助于进一步增加购房者的市场信心，对于后续市场行情提振具有积极的作用。”严跃进表示。李宇嘉认为，每一轮政策都会带动需求释放，这主要是被政策抑制的需求及预期提振带来的需求。此次北京新政对于年轻人、新市民购房有较大促进作用。特别是降首付具有降低门槛的效应，推动很多年轻人特别是积累的刚需进入市场。而公积金贷款额度提升，对于很多工薪阶层也有比较强的带动效应。新京报记者 袁秀丽编辑 杨娟娟 校对 杨许丽查看原图 2.22M
