一

聊台湖能不能涨价，先复盘两个事儿。

1、今年4月28日，招商拿璀璨时代这块地的时候，土拍溢价触顶；去年9月份，丰禾嘉会是底价拿地；去年2月份，桂语听澜以1.1%的超低溢价率摘牌。

台湖的土地，在开发商心中火了。

2、今年5月20日，丰禾嘉会开盘，大红喜报刷屏，不到3个月已经快沽清了；一年多前桂语听澜开盘放了个哑炮，快两个月才开始有零星的几套网签。

台湖的住宅，在买房人心中火了。

一年时间的前后变化，都在表明一件事：

台湖确确实实是火了。

但新的疑问随之而来：亦庄的新台湖到底能不能涨到7W+？

其实这个问题问的是：台湖未来发展如何，到底能不能比肩现在的亦庄河西？

话不多说，表妹先说答案：

可以。而且毫无疑问。

至于原因，得去拆解板块轮动的游戏规则。

一句话概括就是：城市所有的次中心只有发展时序的区别，没有绝对的价值差异，剩下的交给时间。

二

具体拆解我们可以从3个方面去看，即确定性、机会和时机。

在当下买房，「赌」越来越不受待见。

因为一切赌局，就是你想着以小博大，别人想着套走你的本钱，但现在大家都输不起，所以确定性越来越重要。

这也是为什么大家都看好现在的河西。

有人大附中和北京二中，有龙湖天街，也有奔驰工厂和科技园，距离核心区驾车也不过20min左右，占尽了先发优势，已经是亦庄版图上最耀眼的一块「拼图」。

买这里，安全垫足够厚实。

但河西也有自己的问题。

交通是个明显的短板，而且随着确定性越来越高，能腾挪的空间已经很少，规划待建的功能区，短期内只剩下一个儿童医院和S6线的儿童医院站，天花板触手可及。

买入成本也高，新房已经7万+，二手房更是奔10万了，早就不是2019年还能以4万多单价进场的小可爱了。

所以对于河西，只能说一句：

错过了，就不再回来。

三

台湖，就像是腾飞前的亦庄河西。

过去的台湖，硬伤是「底子差」。

处在通州、亦庄、朝阳三区交界，哪个区都不是亲的，属于典型的三不管区域，发展很慢。

小透明也有春天，交界板块也能有缝合，向上的机会。

台湖第一个确定性的利好，就是确定归属。

2021年台马划归亦庄，规划发展从此搭上了亦庄的快船；2022年底，台马解除双限，多年的束缚，终于能松松绑。

第二个确定性的利好，17号线南段通车，并在台湖板块内设了三站，解决了台湖买家对外通勤的问题。

第三个确定性的利好，是职住平衡。板块内既有通明湖信创园的产业支撑，包括华为、神州数码、中国航天科工等30家国家信创领域的重点企业进驻；也有亦庄核心和路东区等核心产业集群支撑，能真正实现职住平衡。

从现有的确定性来讲，台湖第一阶段任务就是补短板。‍‍‍

没有了短板，才会是市场真正的硬通货。

四

台湖的第二个阶段，就是落实藏在规划里的机会。

首先亦庄新城的分区规划明确提出，一主两辅多组团的建设重点，其中台湖就是亦庄两辅之一的「科技服务配套区」。

承担科技产业建设的功能，官方盖章，童叟无欺。‍

其次，规划中台湖的路网密度最高。

要知道一个城市重点发展的地区一定是路网密度最高的。

这样一个有产业规划，路网密度又高的区，未来注定不会太差。

有网友说：

“台湖就像孩子小时候，目标是上清北，最后可能只能考个985、211，虽然会有落差，但想到后边还有那么多普通大学，心里就平衡多了”。

对台湖的规划，这句话真的是相当精准了。

其实台湖不止是现在的规划好。

从以亦庄火车站为中心打造1677公顷的两站一街，到后来的环渤海高端总部基地，再到现在优先发展「两站一湖」，它的规划一直不低。

湖，就是预计今年开挖的人工湖-嘉会湖。

并会以此为中心在周边造一座国际公园城市-嘉会城，算是一份完整的造城计划了。

之所以规划高，是因为北京发展向东南，要补东南短板；亦庄发展也向东南，要充分发挥京津桥头堡的优势。

对于台湖来说，就一句话：只有站得高，才有机会望得远。

五

幸好，我们是站在2023年看台湖。

画了十多年大饼的板块，终于迎来资源导入期。

北京是座地铁上的城市，到如今轨道交通与城市发展更是耦合，可以说轨道修到哪，城市就要发展到哪。

亦庄整个范围内，现有两条地铁，亦庄线和17号线，未来还有一条S6线，全部都经过台湖，甚至在台湖都不止一站。

等到17号线完全贯通之后，台湖的45分钟通勤圈可以拓展到朝阳CBD，丰台南站，通州副中心，再远点甚至能到朝阳望京一带。

覆盖的产业区数量足够，且丰富度也足够，弥补东南产业群不够丰富的问题。‍‍‍

可见，台湖就是亦庄要发展的重点。

否则，1公里10多亿的地铁修建费用，扔在这里不可能就是为了听个响吧。

产业这块，台湖未来是守着两个千亿级产业园，信创园不光有一期，还有二期114.5万平在规划建设中，包含了5万平的商业，2万平的会展中心，既有产业，又有商业街，为新台湖提供产居配套。

另一个千亿级产业园，就是嘉会城的规划，虽然现在具体的建设还未落地，但是会重点建设这件事没跑了。

最后来看教育资源，台湖以前以村小为主，近两年名校如流水。

景山学校已经招生办学，北京八中和北京小学也开始规划落地。

不过有一说一，现在的名校，看师资也看生源。

最终如何，还得看教学成绩，所以台湖的众多机会里，教育我认为并不能放第一位。

但有，总比没有好。

台湖在资源导入这一块，也算是做到了：

人无我有，人有我优。

与此同时，台湖对人口导入也很认真。

就从2019年万科的城市之光东望算起，到2020年的明月听澜，再到现在新的板块桂语听澜、丰禾嘉会、招商璀璨时代等新盘。

台湖这里提供了4000多套房子，按三口之家计算，能容纳12000多人。

更何况还有最初的万科城市之光、泰禾公馆等住宅区。‍‍

为人引产，以产造城，以城引人，台湖终于打通了自己的发展路径。‍‍

就是以适合自住为前提，造城引产。

而过往无数次证明越适合自住的房子，穿越周期的能力就越强。

六

有了确定性和机会，台湖涨价还差最后一点：

时机。

就像前两次亦庄河西涨价的时机，一次是人大附落地，一次是亦庄学籍独立。

抓住涨价契机的前提是，河西羽翼已丰。

台湖也需要这么一个时机。

或许是台湖学籍划归亦庄，或许是产业的一次爆发，但在此之前，台湖要做的就是把确定性夯的更实，把机会转为确定性。‍‍‍‍‍‍

因为一个板块的成熟就跟那些意大利名牌一样，都需要时间的沉淀。

跟时间一起沉淀下来的，是优质人群的数量。

只有优质资源，优质人群积累的足够多，板块蓄力才越足，爆发力也才更强。销冠100

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